Muchos clientes nos han hecho esta pregunta últimamente y es que la sociedad va cambiando y con ellas su necesidades. Nos hemos encontrado con casos de personas que piso con bastante metros cuadrados y quieren sacar dos apartamentos para poder alquilarlos. También casos en los que un matrimonio se rompe y deciden dividir su vivienda para hacer vidas independientes o simplemente quieren dar más independencia a un hijo recién emancipado.

Son muchas las causas que lleva a un propietario a plantearse este tipo de reformas y en este artículo os vamos a comentar qué hace falta para realizar este tipo de obras.
Antes de tirarnos a la piscina es recomendable tener en cuenta los gastos que esa reforma va a conllevar y sopesar si nos merece la pena. Hay que poner en una balanza los costos y la gestión de la construcción que tendremos que afrontar, el tiempo que llevará el trabajo y todo el proceso burocrático que conlleva el proyecto y, por supuesto, considerar si nos va a ser rentable económicamente.
Independientemente de la motivación de los promotores, la segregación de una vivienda está sujeta a una serie de requisitos que debe cumplir tanto el inmueble original, como los resultantes.

¿Qué requisitos se deben cumplir para poder segregar una vivienda?

Para poder comenzar con nuestro proyecto tenemos que tender a los requisitos que derivan de:

  • Los estatutos de la comunidad de propietarios.
  • La normativa urbanística municipal.
  • La normativa de vivienda.

Estatutos de la comunidad

Para dividir la vivienda hay que atender a las condiciones que se fijan en los estatutos de la comunidad. Si en los estatutos no está permitido este tipo de obras, no se puede hacer nada hasta que se consiga modificar esta norma. Para ello debemos contar con la unanimidad de todos los propietarios, por lo que es difícil de llevar a efecto.

Si en los estatutos no se dice nada al respecto hay que contar con la aprobación de al menos tres quintas partes de los propietarios.

Normativa Urbanística Municipal

En este caso debemos atenernos a las condiciones generales y al procedimiento de obras que dicte esta normativa que depende de cada municipio. La NUM suele regular parámetros como la compatibilidad de usos, los accesos, los servicios, la superficie mínima de estancias, las condiciones de ventilación e iluminación natural, etc…

Normativa de Vivienda

En este caso, la normativa está regulada a nivel autonómico y establece las condiciones de habitabilidad que debe contar una vivienda en cada Comunidad autónoma. En la mayoría de los casos se regulan los mismos parámetros que la normativa municipal, en cuyo caso se deberán cumplir las condiciones de la norma más exigente.

Además de estas normativas debemos tener en cuenta la dificultad de la obra. Hay casos en lo que la división puede resultar complicada debido a detalles como la posición incorrecta de bajantes o insuficientes ventanas para el diseño propuesto. Y por supuesto no debemos pasar por alto otras regulaciones  que  son aplicables a aplicable a todo el territorio nacional, como las Normas Mínimas Habitabilidad donde se estipulan las dimensiones mínimas y número de habitaciones.

Normas mínimas de habitabilidad

Sin el cumplimiento de estas normas no podremos conseguir  el certificado de habitabilidad necesario para conectar el agua y la electricidad:

  • La independencia de acceso a la propiedad.
  • Tener un mínimo de 30 metros cuadrados en cada uno de los nuevos apartamentos incluyendo baño y cocina.
  • Dimensión mínima del salón; 10 metros cuadrados.
  • Aislamiento del muro medianero entre las dos viviendas (20 centímetros como mínimo),
  • Soluciones de aislamiento térmico y acústico para el cerramiento externo del nuevo apartamento.
  • Confirmar el tamaño mínimo de parcela en caso de una villa o casa individual. Estos requisitos pueden cambiar en cada municipio.

Procedimiento

Una vez que tengamos el permiso de la comunidad es conveniente contar con la opinión de un arquitecto para que estudie y valore el inmueble y si efectivamente es posible realizar la división según la normativa. En caso afirmativo, el arquitecto debe elaborar el proyecto que luego presentaremos por escrito en el ayuntamiento junto con el permiso de la comunidad, los planos del inmueble el proyecto de reforma, el presupuesto de ejecución, justificación del cumplimiento de la normativa aplicable y aceptación de la dirección de la obra.

Cuando el Ayuntamiento vea el proyecto viable y reciba el informe favorable de la Consejería de Vivienda sobre el cumplimiento de la normativa de habitabilidad, nos concederá la licencia para poder comenzar las obras.

Con estos permisos en la mano ya podemos segregar el inmueble, es decir, poner ante notario que las fincas resultantes quedan registradas como independientes y ya se pueden vender como distintas viviendas en construcción.

¿Con qué profesionales debemos contar?

Este tipo de obras no debe tomarse a la ligera y requiere la presencia del personal técnico adecuado. Por eso es necesario contar con el asesoramiento de un arquitecto y un abogado que le ayude a redactar la escritura de segregación para registrar la nueva vivienda resultante en el registro de la propiedad.

Y nunca se olvide de consultar a los profesionales implicados todos los gastos que le va a acarrear la obra.