Hace ya varios meses que me rondaba la idea de escribir un artículo relacionado con los gastos que conlleva la construcción de una casa desde cero. Pero el empujón final me lo ha dado una charla que tuve la semana pasada con unos clientes que venían muy decididos a hacerse su propia casa. La ilusión con la que entraron se fue desvaneciendo de sus rostros a medida que empecé a desglosar los gastos a tener en cuenta para poder finalizar la obra.
El problema aquí, creo yo, es que muchos particulares vienen con cierta idea preconcebida y la mayoría sólo toman en consideración los gastos relacionados con el terreno, la obra, los materiales, el arquitecto y poco más. Pues bien, este artículo va dirigido especialmente a vosotros, los particulares que deseáis construir vuestra propia casa, para que contéis con la información necesaria antes de dar el paso y así conservar vuestras caras sonrientes durante todo el proceso. Hay que evitar en la medida de lo posible el hacer frente a gastos imprevistos.
Gastos a tener en cuenta para la autopromoción de una vivienda.
Podemos dividir los gastos en 6 categorías; el terreno, la construcción, honorarios técnicos, licencia municipal, gestiones tras la obra y financiación.
1. El terreno
Para comprar el terreno hay que tener en cuenta principalmente tres variables; el precio de compra, los honorarios del notario y del registrador y el impuesto de transmisiones patrimoniales.
- El precio del terreno
Lo que más va a influir en el precio del terreno son sus características, es decir, la distancia de los núcleos de población o puntos de interés, si ya existen o no infraestructuras o se prevé que las haya, la morfología de la finca y el aprovechamiento urbanístico. Es importante estar bien asesorados antes de realizar cualquier compra.
- Notario y registrador
Los honorarios del notario y registrador se calculan acorde a los aranceles fijados por ley. Suelen ser alrededor de un 0,5% del precio de compra.
- Impuesto de transmisiones patrimoniales
Cada Comunidad Autónoma tiene un tipo impositivo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Si estás interesado en la compra-venta de suelo en Andalucía, puedes consultar en el tipo de impositivo aquí.
2. La construcción
Los gastos ligados a la construcción son los derivados de la ejecución material, los beneficios del constructor y los impuestos.
- Presupuesto de ejecución material
El presupuesto de ejecución material es la suma de los costes de ejecutar cada una de las partidas que figuran en las mediciones del proyecto. Los precios pueden variar dependiendo del terreno, la empresa, y de las características de la construcción. Pero lo que más influye en el precio de la construcción es;- La superficie de la vivienda.
- Las superficie de urbanización pública y privada.
- La calidad de materiales y acabados.
- La complejidad de la construcción.
- Las características del terreno: geometría, geología, facilidad de acceso…
- La calidad de la empresa constructora
Aparte de estos, hay un par de gastos a considerar que algunas veces se pasan por alto y son los gastos de urbanización de la vía pública (que recae en el promotor) y los suministros de agua y electricidad para la ejecución de la obra.
Un aspecto que ha aumentado considerablemente el precio de ejecución de las nuevas construcciones es el Código Técnico de la Edificación aprobado en 2007. Esta normativa ha mejorado sustancialmente la calidad de la edificación, pero como contrapartida ha supuesto un incremento del coste de ejecución del orden del 10-20% respecto a la normativa anterior.
- Gastos y beneficios del constructor.
Para construir una vivienda unifamiliar hay que contar con una empresa constructora que se encargue de llevar a cabo todos lo aspectos relacionados con las obras. Para elaborar un presupuesto, la empresa debe estudiar los planos y las mediciones del proyecto. El presupuesto suele ser un 19% superior al presupuesto de ejecución material, ya que incluye los gastos generales (13%) y el beneficio del constructor (6%).
Es recomendable consultar a varias empresas constructoras y no quedarse siempre con el presupuesto más ajustado a la baja porque puede acabar redundando en la calidad de la construcción.
Impuestos
El I.V.A. aplicable a las obras de autopromoción es un 10% del presupuesto de contrata.
3. Honorarios técnicos
Los honorarios técnicos se componen de tres tipos; estudios del terreno, proyecto y dirección de obra (más impuestos).
- Estudio del terreno
Se entiende por estudio del terreno al estudio topográfico (para saber la geometría exacta de la parcela) y al estudio geotécnico de la parcela (conocer las características del terreno para diseñar una cimentación adecuada). Los precios suelen oscilar entre 250-400 € para el topográfico y 650-800 € el geotécnico. - Proyecto
El proyecto de ejecución lo realiza el arquitecto y es un documento donde aparecen reflejadas todas las características del del mismo; geometría, sistemas constructivos, materiales… Los honorarios del arquitecto por elaborar el documento suelen rondar el 4-6% del presupuesto de ejecución material, dependiendo de la complejidad y superficie de la vivienda. - Dirección de obra
La dirección de obra se compone por el director de obra (arquitecto), el director de ejecución (aparejador) y el coordinador de seguridad y salud (normalmente el aparejador). Su cometido es velar por la correcta realización de todos los trabajos y que se cumplan las medidas de seguridad.
Los honorarios dependen de la complejidad del proyecto y oscilan entre el 2-3% del presupuesto de ejecución material cada uno. - Impuestos
El IVA aplicable a los honorarios técnicos es un 21% del presupuesto de honorarios.
4. Licencia municipal
Los gastos relacionados con la licencia municipal depende de cada ayuntamiento. La licencia municipal consiste en dos parte; la tasa por licencia urbanística y el impuesto sobre construcciones. Aparte de estos gastos se debe depositar una fianza relacionada con la gestión de residuos y otra de reposición de acerado en caso de desperfectos de la vía pública, que se devuelven al finalizar las obras.
- Tasa por licencia urbanística
Esta tasa sirve para que el Ayuntamiento controle que el proyecto se adecúe a lo establecido en la normativa municipal. - Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras.
Para poder obtener el permiso de obra es necesario, por un lado, presentar el proyecto de ejecución y pagar el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Por otro lado, hay que depositar una fianza de gestión de residuos de construcción y demolición y otra de reposición de acerado en caso de desperfectos de la vía pública,que se devolverán al finalizar la obra si se acredita la gestión correcta de residuos y la vía pública está tal y como comenzó la obra.
5. Gestiones tras la obra
- Escritura de obra nueva.
Tras la finalización de las obras, hay que escriturar la casa ante notario y registrar la propiedad en el Registro de la Propiedad. En este caso, los honorarios del notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley, en torno al 0,5% del valor de la vivienda entre los dos. - Tasa por licencia de primera ocupación.
Sirve para que en el caso de que el coste final de las obras sea distinto al de la solicitud de licencia que se presentó, se complementa la tasa abonada positiva o negativa, según sea el caso.
En algunos municipio existe una tasa adicional por expedición de la licencia de primera ocupación cuyo tipo impositivo está en torno al 0-1% del presupuesto de ejecución material. - Cédula de habitabilidad.
Sirve para que la Comunidad Autónoma compruebe el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda
- Alta de suministros.
Ahora es el momento de tener en cuenta el dar de alta los diferentes suministros de agua, electricidad, gas y telecomunicaciones. Aquí el precio depende de la compañía con la que se contrate y suele rondar los 200€ por suministro.
6. Financiación
En el caso de necesitar pedir un préstamo hay que contar con los gastos de la hipoteca;
- Tasación: 300-400 €.
- Notaría y registro: en torno al 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria.
- Impuesto de actos jurídicos documentados: el tipo impositivo depende de la comunidad autónoma.
- Intereses bancarios: dependen de las condiciones de suscripción de la hipoteca.
Esperamos que este artículo os sirva de guía a la hora de planificar los gastos involucrados en la autopromoción de una vivienda. Es necesario ser conscientes de los gastos que conlleva nuestro proyecto desde el inicio hasta el final para que así llegue a buen puerto con las mínimas “sorpresas” posibles.
La calidad se recuerda mucho tiempo después de haber olvidado el precio.
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